對(duì)拼100%實(shí)用率？弱爆了！這個(gè)盤，挑戰(zhàn)110%
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發(fā)布 : 11-19
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前幾天發(fā)布的建筑新規(guī)，很多人沒(méi)看懂。11月9日，《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》正式實(shí)施，自此廣州允許做更大的陽(yáng)臺(tái)，更寬的飄窗，一手房實(shí)用率可超過(guò)100%。圖 丨 示意圖買家都在狂歡，這哪里是消滅公攤，分明是向天再要兩平米。但在地產(chǎn)人眼里，新規(guī)卻被視作懸于頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍。一位從業(yè)十余年的建筑師嘆息：“本以為大展身手的機(jī)會(huì)來(lái)了，如今卻束手束腳?！边@句話，看幾個(gè)「YES，BUT」案例就能理解：圖 丨 示意圖若干年后入住，你會(huì)驚嘆70平的房子竟能配備10米陽(yáng)臺(tái)，卻不明白為什么只能做到兩房。更改善，更舒服，卻未必更加實(shí)用。這，就是初見端倪的新規(guī)之困。那么在廣州，有項(xiàng)目能做到「YES，AND」嗎？有，但僅有極少數(shù)。有一種開局，叫全城關(guān)注舊規(guī)作廢之末，新規(guī)啟用之前，有一段既能擁有超高實(shí)用率，又不受諸多設(shè)計(jì)限制的短暫窗口期：《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》自8月1日征求意見，又于11月9日一錘定音，整個(gè)過(guò)程僅持續(xù)70天，此后五年，廣州都不會(huì)有同等機(jī)遇。期間報(bào)建成功的樓盤，一只手就能數(shù)的過(guò)來(lái)。路勁美的雋樾府，就是其中之一。圖 丨 路勁美的雋樾府于是，項(xiàng)目第一次亮相，就是睥睨群雄的姿態(tài)。圖 丨 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)拍11月18日，路勁美的雋樾府首次開放售樓部，當(dāng)天到訪客戶就超過(guò)百組。前來(lái)拜會(huì)的自駕客，甚至讓番禺大道的早高峰提前一小時(shí)到來(lái)。在番禺廣場(chǎng)，已經(jīng)近十年不曾出現(xiàn)這種場(chǎng)面。買四房，得五房，實(shí)用率竟如此驚人買家的心動(dòng)，最初源于對(duì)實(shí)用率的好奇。廣州并不缺房子，但在過(guò)去幾十年，實(shí)用率高達(dá)100%的戶型幾乎不曾出現(xiàn)，直到新規(guī)落地，高實(shí)用率戶型才走到公眾面前。有意思的是，當(dāng)別人還在挑戰(zhàn)100%實(shí)用率時(shí)，路勁美的雋樾府已經(jīng)率先摸高110%。什么概念？在它的影響下，項(xiàng)目首發(fā)建面約87-132平3-4房，每個(gè)戶型都被贈(zèng)送面積厚重鑲邊。左右滑動(dòng)查看更多戶型落到具體戶型上，其建面約87平B戶型，客廳開間寬達(dá)4.9米，比面積過(guò)百的競(jìng)品還要多出29%圖 丨 示意圖這樣的尺度，你至少要擺上一臺(tái)85英寸的電視，才不會(huì)抱怨空間失衡。圖 丨 約87平B戶型客廳示意圖請(qǐng)留意一個(gè)細(xì)節(jié)：主臥開間寬達(dá)3.7米，比尋常主臥闊綽20%。0.8米的留空，能讓你不必貼墻行走，給生活留下一點(diǎn)透氣感。來(lái)，感受下什么叫寬一點(diǎn)，大很多圖 丨 約87平B戶型主臥示意圖從建面約112平四房開始，雋樾府不再講究將某個(gè)空間做到極致，反而是力求將每個(gè)空間做得舒展。一個(gè)入門級(jí)四房，往往要將客廳與相鄰房間打通才能擁有5米橫廳。雋樾府卻能在保留四個(gè)房間的前提下，將客廳開間拉到約5.2米，甚至預(yù)留切分為五房的可能性。圖 丨 約112平四房客廳示意圖餐廚同樣藏巧于拙，別看原始戶型是最常規(guī)實(shí)用的U型廚房，稍加改造，它就會(huì)爆發(fā)無(wú)窮潛力，生長(zhǎng)為允許四代同堂的宴會(huì)廳。圖 丨 約112平四房餐廳+廚房示意圖別人的房子越住越小，但在路勁美的雋樾府，房子只會(huì)越住越大。這樣的產(chǎn)品力，放眼整個(gè)番禺，都是舍我其誰(shuí)。難以復(fù)制的地段，再造花城廣場(chǎng)2.0生而稀有，便很難向平庸低頭。與路勁美的雋樾府至高產(chǎn)品力匹配的，是同級(jí)產(chǎn)品難以復(fù)制的資源。一座番禺廣場(chǎng)，成就花城廣場(chǎng)2.0路勁美的雋樾府一誕生，就位處番禺廣場(chǎng)腹地。拉高視野，你會(huì)發(fā)現(xiàn)番禺廣場(chǎng)+市橋水道的中軸線格局，頗有幾分花城廣場(chǎng)+珠江前航道的氣勢(shì)。圖 丨 實(shí)景航拍事實(shí)上，其定位幾乎與花城廣場(chǎng)對(duì)標(biāo)，甚至能稱為花城廣場(chǎng)2.0。2022年，番禺廣場(chǎng)被定位為番禺區(qū)公共服務(wù)中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業(yè)商務(wù)等功能為主導(dǎo)的番禺未來(lái)新中心。番禺幾乎把所有的好東西都擺在了這里：區(qū)政府、稅務(wù)局、財(cái)政局、教育局……能決定一座城市命運(yùn)的政要部門，紛紛在這里落子。圖 丨 番禺廣場(chǎng)中軸線強(qiáng)如萬(wàn)博，只有2條地鐵交匯，但在番禺廣場(chǎng)，5條超級(jí)線路在此布局。其中，全國(guó)最快的兩條超級(jí)地鐵（160公里/小時(shí)），唯一的交點(diǎn)便在番禺廣場(chǎng)！圖 丨 地鐵線路示意圖兩座巨無(wú)霸地標(biāo)，撐起番禺新增量有購(gòu)物的念頭，出門走幾步，就是永旺夢(mèng)樂(lè)城和基盛萬(wàn)科里。圖 丨 基盛萬(wàn)科里在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，這里都以煙火氣聞名，甚至比萬(wàn)博更得人心。去年9月，官方正式回應(yīng)番禺廣場(chǎng)建設(shè)進(jìn)度，隨著18號(hào)線竣工，超級(jí)中央商務(wù)公園終于迎來(lái)重啟。圖 丨 番禺廣場(chǎng)效果圖據(jù)悉，在今年番禺土地推介座談會(huì)上，番禺廣場(chǎng)地下空間及東側(cè)地塊就曾以商地性質(zhì)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)不久后會(huì)掛牌出讓。未來(lái)，番禺廣場(chǎng)將融合中央公園、地下商業(yè)、交通場(chǎng)站等功能，成為城市級(jí)TOD復(fù)合型綜合體圖 丨 番禺廣場(chǎng)效果圖這座巨無(wú)霸會(huì)向上生長(zhǎng)，打造約40萬(wàn)平巨量商圈，以260米的地標(biāo)撐起城市天際線，又會(huì)向下扎根，深挖約18萬(wàn)平地下空間，造就一座地下都市。片區(qū)控規(guī)顯示，光是3層地下商業(yè)，體量就高達(dá)7.6萬(wàn)平，相當(dāng)于將半座花城廣場(chǎng)（商業(yè)面積約15萬(wàn)平方米）搬來(lái)番禺。路通財(cái)通，作為廣州重要的交通樞紐，番禺廣場(chǎng)以極為謹(jǐn)慎的態(tài)度梳理路網(wǎng)，為迎接千萬(wàn)級(jí)客流做足鋪墊：光是地鐵出入口100米范圍內(nèi)，就密集設(shè)置了18個(gè)交通設(shè)施，通過(guò)7個(gè)下沉廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)換乘。番禺廣場(chǎng)的新生，將為番禺帶來(lái)無(wú)限想象。三位頂尖設(shè)計(jì)師，締造區(qū)府新豪宅承載豪宅使命的，是來(lái)自上海柏濤、本末言、奧雅的頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。保利天珺、越秀天河和樾府、時(shí)代大家……廣州多個(gè)耳熟能詳?shù)暮勒统鲎运麄冎?。在大師們的碰撞下，每個(gè)細(xì)節(jié)都經(jīng)歷了數(shù)次推敲。為了弱化結(jié)構(gòu)厚重感，玻璃與玻璃之間的立柱，厚度被壓縮至僅有2cm，觀景面幾乎不被切割。圖 丨 建筑外立面效果圖架空層兒童空間，又以趣味為次，安全為先。在這里，幾乎所有的直角都做了包邊/圓角處理，再好動(dòng)的小孩，也不會(huì)因?yàn)榕鲎彩軅?。圖 丨 架空層效果圖漫游售樓部，你會(huì)發(fā)現(xiàn)花園意外地靜謐奢華。圖 丨 園林實(shí)景圖調(diào)性將在小區(qū)內(nèi)部延續(xù)，但社區(qū)會(huì)更注重互動(dòng)與參與。小區(qū)園林以三軸六景的理念打造，一出手，就是百余株喬木撐起林蔭森森。圖 丨 園林效果圖林蔭之下，又鑲嵌著獨(dú)一無(wú)二的熱力中心。星空跑道、陽(yáng)光雙棲泳池、多功能圖書館……細(xì)數(shù)下來(lái)，功能節(jié)點(diǎn)比比皆是，足不出戶，你就能在小區(qū)里卸下一身疲憊。圖 丨 園林效果圖有度假感很好，但在家就能擁有度假感更好。試問(wèn)，還有什么好東西沒(méi)有留給雋樾府？十年僅出一盤，敬獻(xiàn)高階人士房產(chǎn)君打聽到，項(xiàng)目吹風(fēng)價(jià)為4.5-4.8萬(wàn)/平，幾乎是番禺廣場(chǎng)板塊的天花板。為什么，路勁美的雋樾府有如此底氣？其一、流動(dòng)的CBD，鐵打的行政中心80年代的上下九，90年代的環(huán)市東，00年后的天河北，近10年的珠江新城。廣州的CBD，每隔十年左右便會(huì)輕微偏移。但政務(wù)中心極難更迭，因?yàn)樗c“城運(yùn)”息息相關(guān)。再如1992年5月，番禺撤縣立市（縣級(jí)），2000年5月21日，番禺又再度撤市設(shè)區(qū)。兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)幾十年，番禺政務(wù)中心始終留在番禺廣場(chǎng)。圖 丨 番禺區(qū)府本地人有一個(gè)清楚認(rèn)知：你可能不去萬(wàn)博購(gòu)物，但不能不去番禺廣場(chǎng)辦事。固化的地段將成為護(hù)城河，讓資產(chǎn)更能抵御時(shí)間沖刷。其二、富人只取臻品，而我立于潮頭股神巴菲特曾說(shuō)過(guò)：寧愿以合理的價(jià)格買入偉大的企業(yè)，也不愿以低廉的價(jià)格買入平庸的公司。究其原因，每次行情漲落都會(huì)令分化進(jìn)一步加劇，大浪淘沙，留下來(lái)的才是黃金。因此，高階圈層認(rèn)可的地段極為聚焦，連1公里的偏差都不能容忍。就如珠江新城與天河公園，1公里的距離，劃分兩個(gè)世界。而在番禺廣場(chǎng)，放眼區(qū)府1公里范疇，只有一座路勁美的雋樾府在售。圖 丨 項(xiàng)目航拍其三、過(guò)去近十年，番禺廣場(chǎng)沒(méi)有任何一手供應(yīng)，路勁美的雋樾府就是唯一一座番禺廣場(chǎng)，積蓄了50萬(wàn)人的置換需求，但請(qǐng)注意，全盤貨量不足500套，注定只有高階人士能夠享有。圖 丨 路勁美的雋樾府沙盤目前，售樓部已經(jīng)正式對(duì)外開放。感興趣的朋友，可以前往售樓部親自感受。
